Wenn die Entscheidung für ein Baugrundstück so gut wie gefallen ist, bleibt eine Hürde noch zu überwinden: Die baurechtlichen Vorschriften. Für den Nichtfachmann ist der Bebauungsplan oft ein Buch mit sieben Siegeln. Folgende Checkliste soll Ihnen den nötigen Durchblick ermöglichen.
Erklärung Nutzungsschablone:
Den Bebauungsplan…
können alle, die sich für ein bestimmtes Grundstück interessieren, beim zuständigen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder bei der Gemeindeverwaltung einsehen. Er besteht aus einem Text- und einem Planteil, aus denen die nötigen Informationen ersichtlich sind.
Die Baulinien und -grenzen…
sollte man kennen, weil Baugrenzen mit dem Gebäude nicht überschritten werden dürfen. Bei einer Baugrenze muss diese Grenze nicht zwangsweise berührt werden, während bei einer Baulinie eine der Gebäudeseiten gezwungenermaßen auf dieser Baulinie gebaut werden muss.
Kleiner Tipp zur Unterscheidung der beiden Linien: Das Wort „Baulinie“ enthält zwei „i-Punkte“. Somit zeigt die „Punkt-Punkt-Strich-Linie“ die Baulinie, während die Baugrenze mit „Strich-Punkt-Linien“ angegeben wird.
Die Art der baulichen Nutzung…
ist besonders für Bauherren interessant, die sich für ein Grundstück in einem Neubaugebiert entschieden haben, also die Umgebungsbauten noch nicht unbedingt kennen. Auf welche Art von Gebäude wird beispielsweise der Blick aus dem Küchenfenster fallen? Es ist eben nicht nur relevant, wo, wie und wann man bauen darf, sondern auch, ob das Baugebiet als reine Wohnbaufläche (WR), als Gewerbegebiet (GE) oder als Mischgebiet (MI) geplant ist.
Das Maß der Bebauung…
kann festgesetzt sein. Dazu können gehören:
- Die Grundflächenzahl (GRZ)
(eine GRZ von 0,4 schreibt z.B. vor, dass allerhöchstens 40% der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen) - Die Anzahl der Vollgeschosse
(I = ein Vollgeschoss, II = zwei Vollgeschosse, ein Kreis darum = es müssen zwingend z.B. zwei Vollgeschosse gebaut werden) - Die Gebäudehöhe
(z.B. Festsetzung einer Firsthöhe oder einer Traufhöhe, meist als Maximalangabe) - Die Geschossflächenzahl (GFZ)
(bei einer GFZ von 0,8 darf beispielsweise die Fläche aller Vollgeschosse 80% der Grundstücksfläche nicht übersteigen
Die offene oder geschlossene Bauweise…
kann im Bebauungsplan vorgegeben sein. Bei der offenen Bauweise (o) müssen Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser gebaut werden, die eine Gesamtlänge von 50m nicht überschreiten dürfen. Bei der geschlossenen Bauweise (g) müssen die seitlichen Außenwände der Gebäude so auf der Grenze gebaut werden, dass sich die Wände der Häuser berühren.
Andere Vorschriften…
wie Dachneigung, Dacheindeckung, Hauptfirstrichtung oder auch Bepflanzungsvorschriften können ebenfalls zu beachten sein. Diese Angaben finden sich im Textteil des Bebauungsplanes.
Außerdem gut zu wissen:
Die Abstandsflächen…
zwischen der Außenwand des geplanten Gebäudes und der Grundstücksgrenze werden vom Bauordnungsrecht der Bundesländer wie folgt vorgeschrieben: ca. 0,4 bis 1 x die Außenwandhöhe des Gebäudes. Das ist z.B. dann zu beachten, wenn es sich bei dem fraglichen Grundstück beispielsweise um eine Baulücke handelt. Denn die Größe Ihres Traumhauses kann durch diese Vorschriften deutlich eingeschränkt werden. Gegebenenfalls kommt in einem solchen Fall eine Lösung durch die Eintragung einer Baulast in Frage.
Die Baulast…
ist das Zugeständnis des oder der Grundstücksnachbarn, dass das Nachbargrundstück für erforderliche Abstands-, Zufahrts-, oder Stellplatzflächen (öffentlich-rechtliche Belange) genutzt werden darf. Dazu muss sich der Grundstücksnachbar bereiterklären, dass bei der zuständigen Baubehörde eine Baulast zu Lasten seines Grundstückes in das Baulastenverzeichnis eintragen werden darf, was von ihm später nicht einseitig widerrufen werden kann. Weil es sich hier i.d.R. um eine freiwillige Verpflichtung des Nachbarn handelt, wird zwischen den „Partnern“ meist eine Entschädigung ausgehandelt.
Für Ihren Grundstückskauf ist selbstverständlich ebenfalls entscheidend, ob vielleicht Baulasten auf Ihrem zukünftigen Besitz liegen. Angaben dazu finden Sie allerdings nicht im Grundbuch, sondern nur im erwähnten Baulastenverzeichnis.
Eine Baulast ersetzt aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, diese sollte z. B. durch eine entsprechende Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden.
Ihr Schwörer-Bauberater oder Ihr Schwörer-Verbindungsarchitekt helfen Ihnen gern bei der „Entschlüsselung“ Ihres Bebauungsplanes und prüfen für Sie, ob Ihr Traumhaus auf dem gewählten Baugrundstück gebaut werden darf.
