Sie spielen mit dem Gedanken ein modernes Mehrfamilienhaus zu bauen? Dann sind Sie sicherlich auch bereits über den Begriff der “Gebäudeklasse 3” gestolpert. Doch was ist das eigentlich, was muss bei der Planung beachtet werden und was heißt das für mich als Bauherr oder Privatinvestor?
Genau diese Fragen möchten wir in diesem Beitrag klären und eine Übersicht zu den Anforderungen der Gebäudeklasse 3 geben. Außerdem zeigen wir Ihnen einige Beispiele moderner Mehrfamilienhäuser in der Gebäudeklasse 3.
Was ist eine Gebäudeklasse 3 bei Wohngebäuden?
Jedes Gebäude in Deutschland ist in eine von fünf Gebäudeklassen eingestuft. Die Gebäudeklassen und die damit einhergehenden baurechtlichen Anforderungen werden in der Bauordnung definiert. Diese ist in jedem Bundesland unterschiedlich.
Gleich ist jedoch, dass mit höher werdender Gebäudeklasse auch die Auflagen, die insbesondere den vorbeugenden Brandschutz betreffen, höher werden. Die Anforderungen an weitere bauphysikalische Themen, wie den Schallschutz oder den Wärmeschutz werden hingegen in anderen Normen und Gesetzen geregelt.
Die in diesem Beitrag angesprochenen Anforderungen und Vorgaben gelten lediglich und ausschließlich für Deutschland und müssen außerdem immer zusätzlich mit den örtlichen Bauordnungen und Gesetzgebungen abgeglichen werden.
Die einzelnen Gebäudeklassen werden wie folgt definiert:
Gebäudeklasse 1 (GK 1):
Diese Häuser haben dieselben Kriterien wie ein Einfamilienhaus mit maximal zwei Wohneinheiten und passende Lösungen für Schallschutz und Haustechnik.
Gebäudeklasse 2 (GK 2):
Das sind Doppelhäuser oder Reihenhäuser mit je maximal zwei Wohneinheiten und insgesamt nicht mehr als 400 m² Wohnfläche pro Haus. Die Höhe vom umliegenden Gelände bis zu Oberkante des Fußbodens des obersten Aufenthaltsraums beträgt maximal sieben Meter. Es besteht eine Brandschutzwand zwischen den Häusern.
Gebäudeklasse 3 (GK 3):
Häuser mit mehr als zwei Wohneinheiten und einer Höhe des umliegenden
Geländes bis zu Oberkante des Fußbodens des oberstersten Aufenthaltsraums von maximal sieben Metern. Außerdem bestehen höhere Anforderungen an den Schall- und Brandschutz, die Haustechnik, die Stellplätze sowie die Außenanlagen. Dabei muss je nach Landesbauordnung außerdem mindestens eine Wohnung barrierefrei ausgelegt sein (idealerweise im Erdgeschoss).
Gebäudeklasse 4 (GK 4):
Gebäude mit einer Höhe des umliegenden Geländes bis zu Oberkante des Fußbodens des oberstersten Aufenthaltsraums von maximal 13 Metern und maximal 400m² pro Nutzungseinheit.
Gebäudeklasse 5 (GK 5):
Sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude.
Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften mit bis zu zwei Nutzungseinheiten werden somit in die Gebäudeklassen 1 und 2 eingestuft, in denen recht moderate Brandschutzanforderungen gelten, da die Selbst- und Fremdrettung, sowie die Brandbekämpfung aufgrund der vergleichsweise geringen Bewohneranzahl und Gebäudegröße überschaubar bleibt und vergleichsweise zügig vonstattengeht.
Gebäude in der Gebäudeklasse 3 haben kein Limit an die überbaute Fläche oder die Anzahl der Nutzungseinheiten, lediglich eine Begrenzung der Gebäudehöhe. So darf (wie auch in GK1 und GK2) der oberste mögliche Aufenthaltsraum nicht höher als sieben Meter über der Oberkante des geplanten Geländes liegen.
Das heißt für Bauherren, ab der dritten Wohneinheit muss ein Gebäude in die Gebäudeklasse 3 eingestuft werden, wodurch höhere Brandschutzmaßnahmen vom Gesetzgeber gefordert werden.
Brandschutzmaßnahmen: Anforderungen Gebäudeklasse 3
- Bessere Möglichkeiten zur Selbst- und Fremdrettung im Falle eines Brandes durch einen sogenannten „notwendigen Treppenraum“ (Haupttreppenhaus). An dieses Treppenhaus werden Anforderungen zur Brennbarkeit der Materialien gestellt, die mit Ausnahme der Treppen schwerentflammbar oder nichtbrennbar sein müssen.
- Besserer Schutz der angrenzenden Nutzungseinheiten vor einem Brandüberschlag aus einer brennenden Nutzungseinheit.
- Höhere Anforderungen an die Wohnungseingangstüren von Nutzungseinheiten, damit ein Brand weniger schnell in das Treppenhaus überschlagen oder dieses verrauchen kann.
- Da es sich auch um größere Gebäude handeln kann, werden spezielle Anforderungen an das Tragwerk im Keller und im Erdgeschoss gestellt, damit eine Selbst- oder Fremdrettung ausreichend lang stattfinden kann.
Anforderungen an die Gebäudeklasse 3
Die Umsetzung aller Vorgaben für ein Gebäude in der Gebäudeklasse 3 bedeutet für einige Einzelkomponenten des Mehrfamilienhauses einen entsprechenden Mehraufwand, der bereits in der Planung zwingend berücksichtig werden muss.
Das Treppenhaus in der Gebäudeklasse 3
- Treppenhauswände können nicht mit dem Standard-Wandaufbau ausgeführt werden, sondern müssen zusätzlichen Anforderungen gerecht werden
- Es ist ein zweischaliger Wandaufbau erforderlich, um den benötigten Schallschutz zwischen Treppenhaus und Nutzungseinheiten zu erhalten
- Treppen müssen in Eiche-F30 oder in Stahl ausgeführt werden
- Die Treppenbreite muss mindestens einen Meter zzgl. Handlauf betragen
- Werden nicht in jedem Geschoss öffenbare Fenster eingeplant, muss im obersten Geschoss eine Rauch- und Wärmeabzugsanlage eingeplant werden
- Ein offenes Treppenhaus muss bis in den Keller in die thermische Hülle integriert sein
- Es ist Fliesenbelag im Treppenhaus auszuführen
- Es dürfen keine Holzpaneele an der Decke im Treppenhaus ausgeführt werden
- Es dürfen keine planerischen Brandlasten direkt im Treppenhaus eingeplant warden (Garderobe, offener Abstellraum, Kinderwagen-Stellplätze)
Das Tragwerk in der Gebäudeklasse 3
- Eine Betondecke mit 20 cm ist erforderlich
- Unterzüge/Stützen im Keller müssen mit 30 cm Breite ausgeführt werden
Die Haustechnik in der Gebäudeklasse 3
- Es sind Installationsschächte für die Leitungsführung erforderlich
- Die Wärme-Gewinn-Technik sollte bestenfalls dezentral in jeder Nutzungseinheit eingeplant werden, um notwendige Brandschutzklappen an brandabschnittsbildenden Bauteilen zu vermeiden
- Ab der fünften Nutzungseinheit ist in Deutschland in der Regel ein separater Hausanschlussraum erforderlich, in dem die Hausanschlüsse untergebracht sind
Der Schallschutz in der Gebäudeklasse 3
Bei Gebäuden mit mehr als einer Nutzungseinheit, müssen außerdem auch strengere Anforderungen an den Schallschutz berücksichtigt werden.
Ein guter Schallschutz bedeutet jedoch nicht, dass keinerlei Geräusche zu vernehmen sind, sondern dass diese lediglich mehr abgeschwächt werden. Um später zufriedene Mieter oder Eigentümer zu haben, ist somit eine clevere Grundrissplanung elementar, da selbst die besten Bauteile eine schlechte Planung nicht mehr ausgleichen können.
- Das Ziel des Schallschutzes ist eine Reduzierung von Geräuschen zwischen angrenzenden Räumen
- Ruhebedürftige Räume sollten möglichst weit entfernt von möglichen Lärmquellen angeordnet werden
- Es dürfen keine Aufzüge angrenzend an schutzbedürftige Räume (z.B. Schlafzimmer) geplant werden
- Keine Schlafräume unmittelbar an das Treppenhaus oder an Fallsträngen von darüberliegenden Toiletten planen
- Duschen nicht über fremden Schlafräumen planen
- Haustechnik nicht an die Wand zu schutzbedürftigen Räumen einplanen
- Waschmaschinen und Trockner nicht innerhalb der Wohnungen planen, sondern in einem separaten Waschraum beispielsweise im Kellergeschoss
- Die Grundrissplanung sollte somit bestenfalls „stupide“ in jedem Geschoss gleich sein Bäder über Bädern und schutzbedürftige Räume über schutzbedürftigen Räumen
- Einplanung von mehrschaligen Wandaufbauten bei Wohnungstrennwänden
- Die Fußbodenhöhe muss 150 mm betragen
- Bei Dachterrassen über fremden Nutzungseinheiten wird ein Dachaufbau mit verbessertem Schallschutz eingesetzt
Wie all diese Anforderungen an die Gebäudeklasse 3 in der Praxis erfüllt werden können, zeigt das nachfolgende Grundrissbeispiel am Beispiel eines 5-Familienhauses mit Staffelgeschoss:
Gebäudeklasse 3: Beispiele in Holz-Tafel-Bauweise
In Holz-Tafel-Bauweise sind in der Gebäudeklasse 3 bei SchwörerHaus bis zu drei Vollgeschosse mit maximal neun Wohneinheiten realisierbar. Alle Bauprojekte, die über diesen Angaben liegen werden vom Schwörer-Hybridbau in Hybridbauweise realisiert.
Nachfolgend finden Sie einige Beispiele aus der Gebäudeklasse 3 in Holz-Tafel-Bauweise.
Doppelhaus mit drei Wohneinheiten
Unser Schwörer-Musterhaus im Bauzentrum Poing ist als Doppelhaus mit drei Wohneinheiten zu besichtigen. In der linken Doppelhaushälfte befindet sich im Erdgeschoss eine Comfort-Wohnung und darüber im Obergeschoss eine Loft-Wohnung. In der rechten Doppelhaushälfte ist über zwei Geschosse eine großzügige Wohneinheit für junge Familien untergebracht.
Das Musterhaus ist im Bauzentrum Poing zu besichtigen oder in unserem virtuellen Rundgang bequem von zu Hause aus zu erkunden.
Zweigeschossiges Reihenhaus mit oder ohne Staffelgeschoss
In diesem zweigeschossigen Reihenhaus in Bauhausstilarchitektur sind drei Wohneinheiten untergebracht. Die beiden Reihen-Endhäuser sind mit viel Tageslicht und großzügigem Grundriss gestaltet. Das Reihen-Mittelhaus bietet viel Privatsphäre und einen familienfreundlichen Grundriss.
Varianten mit einem Staffelgeschoss sind hier ebenfalls denkbar, sodass ein drittes Kinderzimmer sowie ein großzügiger Elternbereich Platz finden. Im Staffelgeschoss ergibt sich eine große Dachterrasse.
Weitere Ideen für Reihenhaus-Konzepte finden Sie in der Siedlung Sennestadt.
3-Familienhaus im Doppelpack
Das 3-Familienhaus im Doppelpack wurde mit einem außenliegenden Treppenhaus realisiert, das beim Bau von zwei Häusern eine zentrale Erschließung beider Gebäude ergibt. Untergebracht sind hier jeweils drei Wohneinheiten auf zweieinhalb Geschossen. Jede Wohneinheit wird hier mit rund 84 Quadratmeter Nettogrundfläche ausgewiesen.
3-Familienhaus als Ferienhaus im Allgäu
Familie Gaisser hat im schönen Allgäu ein 3-Familienhaus mit drei Ferienwohnungen mit je rund 98 Quadratmetern im bayrischen Landhausstil realisiert. Highlight dieses Mehrfamilienhauses ist die weit auskragende Gaube.
5-Familienhaus mit Staffelgeschossen in München
Martin Verges hat in München zwei Mehrfamilienhäuser als Geldanlage in hochwertiger Bauweise, architektonisch anspruchsvoll, mit optimierter Wohnfläche und gehobenem Standard geplant.
Bei diesem Bauprojekt war der Schallschutz von außen wegen der direkt angrenzenden Bahnlinie sowie der Schallschutz zwischen den Wohneinheiten oberste Priorität
Tipp vom Bauherr:
“Für mich als Investor ist es ein großer Vorteil, dass SchwörerHaus viele Leistungen rund um den Bau koordiniert. Das gibt Sicherheit. Die Ausführung ist von höchster Qualität. Darüber hinaus punktet das Unternehmen mit einem eigenen Kundendienst und einem Modernisierungsservice. Weil alles so gut geklappt hat, habe ich bereits in weitere Bauvorhaben mit Schwörer als Partner investiert.”
Martin Verges
8-Familienhaus mit Wohnungsmix
In diesem 8-Familienhaus sind acht Wohneinheiten von rund 59 Quadratmeter bis knapp 100 Quadratmeter untergebracht. Besonderheit sind hier die großen Balkone sowie ein außenliegendes, überdachtes Treppenhaus und ein Laubengang zur Erschließung der Wohnungen. Die Haustechnik ist in einem separaten Anbau untergebracht.
Familie Völker hingegen hat den Wohnraum-Anbau für die Eltern vorgesehen und sich damit auch bereits vorausschauend fürs Alter gerüstet. So können sie später einmal auf einer Ebene leben, denn im Anbau befinden sich jetzt ein Elternschlafzimmer und eine Ankleide.
Weitere Beispiele und alle Grundriss-Ideen für ein Schwörer-Mehrfamilienhaus finden Sie in unserem Mehrfamilienhaus-Katalog.
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